Le mécanisme de la défiscalisation Pinel est très simple. L’investisseur d’un bien neuf mis en location bénéficie d’une réduction d’impôt jusqu’à 21 % du prix d’acquisition de ce dernier, mais ce tarif est plafonné à 300 000 €.
De plus, il varie en fonction de la zone où se situe votre investissement locatif. Ce qui est sûr c’est que la durée de location varie entre 6 ans à 12 ans maximum.
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Le taux de réduction d’impôt Pinel
Ce taux de réduction varie en fonction de la durée de location en question. Pour 6 ans, il est de 12 %, pour 9 ans : 18 % et pour 12 ans : 21 %. Le bailleur devra alors déterminer la durée de son engagement généralement entre 6 à 9 ans et il pourra le prolonger par la suite.
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- 3 ans renouvelable 1 fois (6 ans de plus maximum) pour une durée initiale de 6 ans : durée finale de 9 ou 12 ans ;
- 3 ans pour une durée initiale de 9 ans : durée finale de 12 ans.
La réduction annuelle pour une durée de location de 6 ans est de 2 % c’est-à-dire (2 * 6 ans = 12 %) ou 9 ans (2 * 9 ans = 18 %). Au cas où votre engagement se prolonge jusqu’à 12 ans, le taux est majoré de 3 %, soit 1 % par an entre la 10 et la 12ème année.
Comment calculer le loyer Pinel ?
Tout d’abord, il existe un coefficient multiplicateur qui varie en fonction de la surface du logement. Il s’applique au plafond du loyer Pinel qu’il s’agisse de plafonds fixés par zone ou des plafonds modulés par les préfets de la région. Ce coefficient est égal à 0,7 + 19/S, d’où S désigne la surface du logement.
La surface pondérée ou utile est aussi prise en compte dans ce calcul : la surface habitable + la moitié des surfaces annexes, plafonnées à 8 m². Ainsi, la formule pour calculer un loyer Pinel est plafond Pinel selon la zone x (0,7 + 19/surface utile) x surfaces utiles.
Voici un exemple pour illustrer ces propos. Pour un logement neuf de 35 m² + 4 m² de balcon en zone A, soit 37 m² de surface utile, le plafond de loyer Pinel 2020 à appliquer : 12,95 x (0,7 + 19/37) = 15,54 €/m², soit 548 € par mois.
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Les plafonds de loyer Pinel en 2020
Appliquée officiellement sur le marché en 2014, la loi Pinel est un dispositif de soutien lors d’un projet locatif neuf intermédiaire. Ces logements sont loués aux classes moyennes pour qui le marché privé est trop cher ou pour ceux qui n’ont pas d’accès au logement social.
L’engagement de mise en location est d’au moins 6 ans. Ainsi, l’investisseur Pinel gagne une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 6 000 € par an.
Toutefois, pour marcher convenablement, le plafond de loyer Pinel est revalorisé. Cet examen est effectué tous les ans.
En 2020, elle est de 1,5 % avec :
Zone A bis = 17, 43 €/m2.
Zone A= 12, 95 €/m2
Zone B1 = 10,44 €/m2
Zone B2 éligible = 9,07 €/m2
Certaines communes ont des plafonds de loyer Pinel spécifique fixés par l’arrêté des préfets de région. C’est le cas de Saint Ouen, Villejuif, classées en zone A bis, qui ont un plafond limité à 14, 81 €/m2. Villeurbanne et Lyon classées en zone A détiennent un plafond de 12,33 €/m2. Les autres communes de Genevois comme Annemasse et Divonne-les-Bains ont un plafond spécifique à 12,64 €/m2.
