Lorsque vous envisagez d’initier une demande de prêt immobilier, vous devez au préalable évaluer votre capacité d’emprunt. C’est ainsi que vous pourrez identifier votre marge de manœuvre et le budget à allouer à votre projet. Il existe plusieurs éléments qui permettent de déterminer votre capacité d’emprunt. De quoi s’agit-il et comment faire ?
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La capacité d’emprunt, qu’est-ce que c’est au juste ?
La capacité d’emprunt s’entend comme votre aptitude à emprunter une somme dans le cadre d’un projet immobilier et à la rembourser à temps, sans remettre en cause votre équilibre budgétaire. Autrement dit, c’est le montant que vous êtes en mesure de solliciter en prêt auprès d’une banque. Pour que vous puissiez obtenir un prêt immobilier, la capacité d’emprunt est un élément essentiel. Cependant, il n’est pas la seule composante à considérer.
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Également appelée capacité d’endettement, la capacité d’emprunt n’est pas définie en fonction de l’apport personnel que vous arrivez à mobiliser dans le cadre d’un projet immobilier. Éventuellement, c’est le taux du crédit immobilier qui peut être un élément qui jouera en votre faveur. En fait, la capacité d’emprunt est tributaire de deux éléments principaux à savoir : votre taux d’endettement et votre reste à vivre. La durée du prêt immobilier est aussi une variable qui entre souvent en ligne de compte.
Compte tenu de toutes ces modalités, il est recommandé de calculer sa capacité d’emprunt en fonction de la durée choisie, afin d’assurer son équilibre budgétaire. Ce préalable vous évite également de contracter un crédit dont le remboursement risque de devenir très pesant pour vous à la longue. En règle générale, les banques ne dépassent pas un taux d’endettement de 33%.
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Capacité d’emprunt, quels critères considèrent les banques ?
Pour apprécier votre capacité d’emprunt, les banques tiennent essentiellement compte de deux modalités.
Le taux d’endettement
Comme nous le disions, les banques dépassent rarement un taux d’endettement de 33%, même si le contexte de la crise sanitaire a légèrement revu ce taux. Le cas échéant, elles ne font des exceptions que dans des cas rares où vous justifiez de revenus élevés ou très élevés, ou si vous êtes un jeune client dont elles estiment l’avenir prometteur. Vos revenus et votre reste à vivre peuvent aussi motiver la banque à aller au-delà de 33% du taux d’endettement. Elles sont totalement libres de vous accorder un prêt selon le taux d’endettement qui leur convient.
En effet, si vous avez un taux d’endettement excédant les 33% et que parallèlement votre reste à vivre est conséquent par rapport à vos besoins, les banques se montrent enclines à vous accorder le prêt. À noter tout de même que certaines banques évaluent votre taux d’endettement en intégrant dans leurs calculs le montant des impôts que vous payez.
Le reste à vivre
Pour les banques, le reste à vivre dépend en partie de votre localisation, ou plus précisément du coût de la vie dans votre localité. Ainsi, si vous vivez à Paris ou dans sa proche banlieue, vous devez justifier d’un reste à vivre plus conséquent qu’un emprunteur qui vit en province et sollicite un crédit de même montant que le vôtre. Cela s’explique par le coût de la vie qui est beaucoup plus élevé en région parisienne qu’en province.
En outre, la composition du foyer, selon que vous soyez célibataire, en couple avec ou sans enfants va aussi compter. Ainsi, vous devrez à minima disposer de :
- 600 à 1000 euros de reste à vivre si vous êtes célibataire
- 750 à 1000 euros si vous êtes un couple sans enfant
- 150 à 400 euros de plus par enfant à charge.
Les autres critères pour contracter un prêt immobilier
Hormis les critères du taux d’endettement et du reste à vivre, les banques peuvent également tabler sur d’autres paramètres qui leur sont propres, selon leur politique interne en matière de crédit. Alors qu’une banque peut accorder un crédit à un célibataire justifiant d’un reste à vivre de 750 euros, une autre peut rejeter son dossier.
Les banques ont également la possibilité de vous accorder le crédit en appréciant par ailleurs : le montant de votre apport personnel, le type de prêt selon qu’il soit à taux variable ou fixe, la durée de l’emprunt, votre âge, votre état de santé, etc.
Comment calculer votre capacité d’emprunt ?
Pour déterminer votre capacité d’emprunt, il vous suffit de soustraire vos charges fixes de vos revenus. Évidemment, dans la pratique, ce n’est pas aussi simple que ça. Il faudra considérer les critères de revenus, d’apport personnel, de taux d’endettement et autres que nous évoquions ci-avant.
Les revenus englobent quant à eux les salaires et traitements, les bénéfices (industriels et commerciaux, agricoles et non commerciaux), les revenus fonciers, etc. Au titre des charges, on compte les mensualités de crédit en cours, les loyers, ou encore les éventuelles pensions alimentaires versées à un ancien conjoint.
Pourquoi simuler sa capacité d’emprunt ?
Au moment de calculer votre capacité d’emprunt, vous pouvez faire une simulation, afin d’avoir une idée de votre marge de manœuvre dans le cadre de ce crédit. La simulation présente en effet de nombreux avantages. Les outils ou plateformes dédiés à la simulation de crédit ont pour principal objectif de vous aider à dénicher le prêt qui correspond effectivement à votre profil d’emprunteur. Ils permettent de faire une comparaison objective des offres selon vos moyens.
Au nombre des avantages associés à un simulateur de prêt, nous avons la précision. Ce sont en effet des outils d’une extrême précision, qui confrontent les offres de différentes banques et vous donnent un aperçu pointu de votre situation et des possibilités qui s’offrent à vous pour votre prêt (coût total du crédit, montant des mensualités, TAEG, frais annexes, etc.). La simulation vous fait par ailleurs gagner du temps.
C’est un indicateur précis auquel vous pouvez vous fier. Il n’en demeure pas moins que vous pouvez toujours vous rendre dans la banque de votre choix pour avoir davantage d’informations sur le crédit que vous souhaitez solliciter et les possibilités envisageables pour l’obtenir, tout évitant un surendettement.
