Le dispositif Denormandie, instauré en janvier 2019, a été conçu pour encourager la rénovation de logements anciens dans les centres-villes. Il offre une réduction d’impôt attractive pour les investisseurs. Cette initiative a déjà permis de revitaliser de nombreux quartiers en déclin, tout en répondant à la demande croissante de logements rénovés.
L’avantage fiscal associé à ce dispositif est temporaire. Initialement prévu pour s’étendre jusqu’à fin 2022, il a été prolongé jusqu’à fin 2023. Les investisseurs doivent donc se dépêcher s’ils veulent profiter de cette opportunité avant qu’elle ne disparaisse, incitant ainsi à une accélération des projets de rénovation.
A lire également : Loi Pinel : quelles sont les villes dans lesquelles investir cette année ?
Plan de l'article
Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?
Le dispositif Denormandie, nommé d’après Julien Denormandie, ancien ministre du Logement, vise à encourager la rénovation de logements anciens dans les centres-villes. Il s’inscrit dans le cadre du plan national de lutte contre le logement insalubre et est étroitement lié aux programmes Action Cœur de Ville et Opération de revitalisation de territoire (ORT).
Objectifs et mécanismes
Ce dispositif fiscal a plusieurs objectifs clés :
A lire en complément : Défiscalisation, quel régime choisir en 2018 ?
- Rénover des logements anciens pour les rendre habitables et attractifs.
- Revitaliser des quartiers en déclin.
- Encourager l’investissement locatif dans des zones spécifiques.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt offerte par la loi Denormandie, les investisseurs doivent acquérir un logement ancien et réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Les logements concernés doivent être situés dans des communes éligibles, généralement des villes moyennes bénéficiant du programme Action Cœur de Ville.
Liens avec d’autres initiatives
Le dispositif est aussi étendu aux investissements dans des copropriétés en grande difficulté financière et aux opérations de requalification des copropriétés dégradées. Un simulateur permet de vérifier l’éligibilité au dispositif, et une carte des communes montre les zones éligibles.
Avec ces éléments, le dispositif Denormandie s’impose comme un levier puissant pour la rénovation urbaine et l’investissement locatif dans les centres-villes.
Les conditions pour bénéficier de l’avantage fiscal Denormandie
Pour accéder aux bénéfices du dispositif Denormandie, plusieurs critères doivent être respectés. D’abord, le logement doit être situé dans une des communes éligibles, généralement celles bénéficiant du programme Action Cœur de Ville ou de l’Opération de revitalisation de territoire (ORT). Une carte des communes et un simulateur en ligne permettent de vérifier cette éligibilité.
L’investisseur doit acquérir un logement ancien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027. Le montant des travaux de rénovation doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux peuvent inclure :
- La rénovation énergétique.
- La modernisation des équipements.
- La mise aux normes des installations.
Le dispositif s’étend aussi aux copropriétés en grande difficulté financière et aux opérations de requalification des copropriétés dégradées. L’objectif est de favoriser l’investissement locatif dans des zones où le marché immobilier est en difficulté.
Les logements rénovés doivent être mis en location pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. Les loyers pratiqués ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par la loi Denormandie, afin de garantir l’accès à des logements abordables pour les locataires. En respectant ces conditions, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de l’engagement locatif.
Ces éléments font du dispositif Denormandie un outil puissant pour encourager la réhabilitation des centres-villes et l’investissement locatif.
Les avantages fiscaux du dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt substantielle aux investisseurs. Cette réduction est proportionnelle à la durée d’engagement locatif, permettant ainsi de bénéficier de trois taux différents :
- 12 % pour une durée de 6 ans.
- 18 % pour une durée de 9 ans.
- 21 % pour une durée de 12 ans.
Cette réduction s’applique directement sur l’impôt sur le revenu, rendant l’investissement dans des logements anciens plus attractif. Les travaux de rénovation, qui doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, sont aussi déductibles des revenus fonciers, permettant ainsi une optimisation fiscale.
Le montant total de la réduction d’impôt est plafonné. Pour les logements situés en métropole, il est de 300 000 euros par an et par foyer fiscal. Cette limite s’applique à l’ensemble des investissements réalisés dans le cadre du dispositif Denormandie.
Pour les investisseurs souhaitant cumuler les avantages, il est possible de combiner le dispositif Denormandie avec d’autres dispositifs fiscaux, sous certaines conditions. Par exemple, le régime du micro-foncier peut être utilisé pour les revenus locatifs perçus, offrant ainsi une déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts.
Ces avantages fiscaux font du dispositif Denormandie un levier puissant pour dynamiser les centres-villes et encourager la rénovation des logements anciens.
Quand prend fin l’avantage fiscal Denormandie ?
Le dispositif Denormandie, encadré par l’article 199 novovicies du code général des impôts, a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Cette prolongation résulte de l’article 42 de la loi du 9 avril 2024, intégrée dans la loi de finances pour 2024. Cette extension vise à soutenir durablement la rénovation des logements anciens dans les centres-villes.
Pour bénéficier de cet avantage fiscal, les logements doivent être acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027. Le respect de ce calendrier est fondamental pour pouvoir prétendre à la réduction d’impôt.
La durée de l’avantage fiscal dépend de l’engagement locatif choisi par l’investisseur. La réduction d’impôt s’étend sur une période de 6, 9 ou 12 ans, en fonction de l’engagement pris. Par exemple, un engagement de 6 ans permettra de bénéficier de 12 % de réduction, tandis qu’un engagement de 12 ans offrira une réduction de 21 %.
En cas de non-respect des conditions d’éligibilité ou d’interruption de l’engagement locatif avant terme, l’avantage fiscal peut être remis en cause. Cette situation entraîne la restitution des réductions d’impôt déjà perçues. Pour éviter ce risque, suivez rigoureusement les critères fixés par la législation.
Le dispositif Denormandie constitue un levier efficace pour la revitalisation des centres urbains et le soutien aux investisseurs. Son prolongement jusqu’à 2027 confirme la volonté des pouvoirs publics de dynamiser le parc immobilier ancien tout en offrant des avantages fiscaux attractifs.
