Vous vous intéressez à l’immobilier et vous vous demandez ce que signifie “surface habitable” ? Selon la loi Carrez, le calcul de la surface habitable se fait en fonction de plusieurs critères bien définis, en tenant compte de certaines pièces de l’habitation et de leur configuration. On vous en dit plus tout de suite sur le métrage d’un logement.
Plan de l'article
Qu’est-ce que la surface habitable : définition
La surface habitable se calcule dans tous les cas : vente et location d’un bien ( acte de vente et bail). La loi Carrez, elle, ne se calcule que dans le cadre d’une copropriété (acte de vente).
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La surface habitable d’un bien est, selon la loi Boutin, la surface de plancher construite. On fait déduction des surfaces occupées par les murs, escaliers (marches et cages), cloisons, gaines, embrasures de fenêtres et portes et des parties de hauteur inférieure à 1,80 m. Vous l’aurez compris, c’est la définition même de la loi Carrez. Mais qu’est-ce qui différencie la loi Boutin (surface habitable) de la loi Carrez ?
Comment calculer la surface habitable d’un logement ?
Lorsque l’on décide de procéder à la vente d’un bien immobilier, il va de soi de fournir une superficie de surface habitable exacte. Il en va de même pour une location: la surface louée doit bien tenir compte de la surface habitable (loi Boutin) et non de la surface privative (loi Carrez).
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Calculer la surface habitable avec la loi Boutin
Dans la surface habitable, on ne tient pas compte :
- d’une terrasse
- d’un balcon
- d’un sous -sol autre que caves, garage ou parking
- des combles non aménagés
- d’un grenier
- d’une réserve
- d’une remise
- d’une véranda
- des surfaces occupées par les murs, escaliers et cloisons
- des parties inférieures à une hauteur de 1,80 m
On tient donc compte de toutes les surfaces habitables, y compris les combles aménagés, SAUF des surfaces, au sein de ces combles, dont la hauteur sera inférieure à 1,80 m. En location de logement, cette différence va énormément compter.
Autre exemple :
Un sous sol autre que caves, garage ou parking n’est techniquement pas habitable et ne peut par exemple pas être considéré comme une surface habitable. En revanche, en loi Carrez, ce type de sous-sol sera comptabilisé dans la surface dite privative.
La loi Carrez : bien comprendre les enjeux
Dans le calcul de la surface loi Carrez, on va tenir compte de la surface dans :
-
- les pièces à vivre : salon et salle à manger
- la cuisine
- les chambres
- les placards de chaque pièce
- la buanderie
- les salles d’eau (WC, salle de bains)
- les combles aménagés
- les combles non aménagés
- les sous-sols autres que caves, garage et parking
- la véranda
Ceci signifie que lors d’un acte ou d’un contrat de vente, la surface en loi Carrez ne permet en aucun cas de savoir quelle est la surface réelle du lot que vous achetez. Elle permet en revanche de connaître la surface exploitable, une fois que vous avez reçu le diagnostic ou les différents diagnostics énergétiques (DPE : diagnostic de performance énergétique), qui va lui aussi vous aider à vous organiser.
En résumé : surface habitable et privative
La loi Carrez va déterminer une surface de mesurage à donner à l’acheteur. Cette surface de maison, d’appartement ou de locaux va également déterminer officieusement le prix de vente du bien.
En loi Boutin, la surface habitable va aussi déterminer officieusement le loyer et les conditions du bail.
Attention : pour la location d’une chambre de bonne sous combles de hauteur inférieure à 1,80 m, par exemple, la surface de plancher totale sera nécessairement plus importante que la superficie de surface habitable, qui doit être mentionnée clairement dans l’annonce de location.
L’importance de la surface habitable pour calculer le loyer
La loi Carrez peut vous permettre de connaitre la surface exacte du bien que vous allez mettre à la location. C’est un point important vous permettre de fixer le montant du loyer, de manière équitable pour vous et pour votre locataire. C’est encore plus important, si vous avez opté pour un investissement locatif par la loi Pinel. En effet, le montant du loyer est encadré par ce dispositif.
Ainsi, vous devez appliquer cette formule : 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement) pour connaître le loyer que vous pourrez appliquer. Il vous faut savoir qu’en plus de la superficie Carrez, vous devez ajouter la moitié de la surface des annexes, comme le balcon.
Vous le voyez le calcul peut vite devenir complexe. Ainsi si vous désirez bénéficier du dispositif avantageux Pinel, comme c’est le cas sur la ville de Lille notamment, il est préférable de se faire accompagner par des professionnels du secteur. Si vous cherchez de l’aide, vous pouvez cliquer sur ce lien : https://www.invest-immo-lille.com/loi-pinel-lille/. Vous serez accompagné du début de votre projet, jusqu’à la fin. Vous serez ainsi certain de remplir tous les critères et de ne rien oublier.
